Trên thị trường chứng khoán Việt Nam, cổ phiếu bất động sản (BĐS – ở đây là bất động sản để bán/loại trừ BĐS KCN) thường được xem là một “kênh tích sản an toàn” với niềm tin: “Đất không bao giờ mất giá”. Nhưng liệu niềm tin đó có phản ánh đúng bản chất ngành?

1. Khởi nguồn từ “Chủ đất”

Mọi dự án bất động sản đều bắt đầu từ quỹ đất. Đây là giai đoạn đầu tiên và quan trọng nhất, quyết định đến tính pháp lý và tiềm năng phát triển của dự án.

• Nguồn gốc đất: Quỹ đất có thể thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc quyền sử dụng của tư nhân. Các loại hình đất phổ biến bao gồm đất thổ cư, đất thương mại dịch vụ (TMDV), đất vườn và đất nông nghiệp.
• Hoạt động chính: Ở giai đoạn này, các hoạt động chủ yếu là mua bán, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc thực hiện các dự án đổi đất lấy hạ tầng (hợp đồng BT).[1]

2. “Chủ đầu tư” – Người phát triển dự án

Sau khi có quỹ đất, các chủ đầu tư sẽ vào cuộc. Họ được xem là những nhà phát triển dự án (Developers), đóng vai trò điều phối và quyết định sự thành bại của một dự án.[1]

• Công việc chính: Chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm lập kế hoạch dự án chi tiết, từ quy hoạch tổng thể đến kế hoạch kinh doanh cụ thể. Họ phải xin các giấy phép cần thiết, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng và chuẩn bị mọi thứ cho giai đoạn xây dựng.[1]
• Các “ông lớn” trong ngành: Thị trường bất động sản Việt Nam quy tụ nhiều chủ đầu tư uy tín và có tiềm lực mạnh như Vinhomes (VHM), Novaland (NVL), Phát Đạt (PDR), DIC Corp (DIG), CEO Group (CEO), HODECO (HDC), Nam Long (NLG), và Khang Điền (KDH).

3. “Nghiên cứu & Xây dựng” – Hiện thực hóa ý tưởng

Đây là giai đoạn các ý tưởng trên giấy được chuyển hóa thành những công trình thực tế.

• Nghiên cứu thị trường và thiết kế: Các công ty tư vấn chuyên nghiệp như CBRE và Savills sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường để đảm bảo dự án đáp ứng đúng nhu cầu của khách hàng. Song song đó, các đơn vị thiết kế sẽ tạo ra bản vẽ chi tiết cho hạ tầng và các công trình.
• Thi công xây dựng: Các nhà thầu xây dựng uy tín sẽ chịu trách nhiệm thi công, đảm bảo chất lượng và tiến độ. Một số tên tuổi nổi bật trong lĩnh vực này là Coteccons (CTD), Hòa Bình (HBC), Hưng Thịnh Incons (HTN), Ricons, và Newtecons.

4. “Doanh nghiệp hỗ trợ” – Mắt xích không thể thiếu

Để một công trình được hoàn thành, không thể thiếu sự đóng góp của các doanh nghiệp cung cấp vật liệu xây dựng (VLXD).

• Thép: Là “xương sống” của mọi công trình, được cung cấp bởi các doanh nghiệp hàng đầu như Hòa Phát (HPG), Tập đoàn Hoa Sen (HSG), Pomina (POM).
• Cát, đá: Các nhà cung cấp chính bao gồm KSB, Hóa An (DHA), và VLIB.
• Ống nhựa, điện nước: Những vật tư thiết yếu này được cung cấp bởi các thương hiệu quen thuộc như Nhựa Bình Minh (BMP) và Nhựa Tiền Phong (NTP).

5. “Tài trợ vốn” – Dòng chảy tài chính

Vốn là yếu tố sống còn của mọi dự án bất động sản. Việc huy động vốn được thực hiện qua nhiều kênh đa dạng.

• Nguồn vốn: Các chủ đầu tư có thể huy động vốn từ các đối tác, phát hành trái phiếu hoặc vay vốn từ ngân hàng. Khách hàng mua nhà cũng có thể được hỗ trợ vay vốn từ các ngân hàng.[2]
• Các định chế tài chính tham gia: Các ngân hàng lớn như Vietcombank (VCB), VietinBank (CTG), MB Bank (MBB), VPBank (VPB), Sacombank (STB) cùng các công ty chứng khoán đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp và lưu thông dòng vốn cho thị trường.

6. “Bán hàng” – Đưa sản phẩm đến tay khách hàng

Đây là giai đoạn cuối cùng trong chuỗi giá trị, đưa sản phẩm đến với người dùng cuối và tạo ra doanh thu.

M&A và Quản lý tòa nhà: Ngoài ra, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) các dự án cũng diễn ra sôi nổi, với sự tham gia của các đơn vị tư vấn như Savills, IQI. Sau khi bàn giao, các công ty quản lý tòa nhà như PMC sẽ cung cấp dịch vụ để đảm bảo chất lượng sống cho cư dân.

Phân phối và bán hàng: Các sản phẩm bất động sản được mua bán thông qua các sàn giao dịch và đội ngũ môi giới chuyên nghiệp. Các tên tuổi lớn trong lĩnh vực này có thể kể đến Đất Xanh Group (DXG), Đất Xanh Services (DXS), Khải Hoàn Land (KHG), và CBRE.

🔎 Một vài lưu ý khác:
✅ Lợi nhuận bền vững nên đến từ bán hàng – hoạt động cốt lõi, không phải từ đầu tư tài chính hay liên doanh.
✅ Hiện tại, tỷ trọng ngành BĐS trong VNIndex chỉ còn khoảng 10%, nên không còn ảnh hưởng lớn về mặt vốn hóa – nhưng vẫn có thể ảnh hưởng tâm lý nhà đầu tư.

KẾT LUẬN:
👉 Cổ phiếu BĐS không phải là nơi “để quên” như vàng hay trái phiếu dài hạn.
👉 “Đầu cơ BĐS là trò chơi của xác suất và logic – không dành cho cảm xúc và niềm tin sai lệch.”